Bir arsa veya arazinin üzerinde yapılaşmaya ilişkin olarak belirli plan çerçevesinde yapılması planlanan yerleşim yerlerinin amaç ve çeşitlerine göre bayındır hale getirilmesini düzenleyen hukuk dalıdır. İdare hukukunun bir alt dalı olarak karşımıza çıkmasına rağmen, belirli kurallara uyulmamasının adli yönden yaptırımları da mevcuttur.

İmar Mevzuatı, başta 3194 sayılı İmar Kanunu, Planlı Alanlar İmar Yönetmeliği, İmar Planı Değişikliğine Dair Değer Artış Payı Hakkında Yönetmelik, Koruma Amaçlı İmar Planlarının Yapımına İlişkin Tebliğ olmak üzere temel İmar Mevzuatına ek olarak diğer kanun ve yönetmeliklerde geçen imara ilişkin hükümler imar mevzuatını oluşturmaktadır.

3194 sayılı İmar Kanununun 5’inci maddesinde verilen tanıma göre Nazım İmar Planı; varsa bölge planlarının mekâna ilişkin genel ilkelerine ve varsa çevre düzeni planlarına uygun olarak halihazır haritalar üzerine, yine varsa kadastral durumu işlenmiş olarak çizilen ve arazi parçalarının; genel kullanış biçimlerini, yerleşme alanlarının gelişme yön ve büyüklüklerini, nüfus yoğunlukları ve eşiklerini, ulaşım sistemlerini göstermek ve uygulama imar planlarının hazırlanmasına esas olmak üzere düzenlenen, plan hükümleri ve raporuyla beraber bütün olan plandır.

3194 sayılı İmar Kanununun 5’inci maddesinde verilen tanıma göreUygulama İmar Planı;tasdikli halihazır haritalar üzerine varsa kadastral durumu işlenmiş olarak nazım imar planı esaslarına göre çizilen ve çeşitli bölgelerin yapı adalarını, bunların yoğunluk ve düzenini, yolları ve uygulama için gerekli imar uygulama programlarına esas olacak uygulama etaplarını ve diğer bilgileri ayrıntıları ile gösteren plandır.

3194 sayılı İmar Kanununun 5’inci maddesinde verilen tanıma göre Çevre Düzeni Planı; varsa mekânsal strateji planlarının hedef ve stratejilerine uygun olarak yerleşim, gelişme alanları ve sektörlere ilişkin alt ölçek planlarını yönlendiren genel arazi kullanım kararları çerçevesinde ilke ve kriterleri belirleyen, bölge, havza veya il bütününde hazırlanan, plan hükümleri ve raporuyla bir bütün olan plandır.

3194 sayılı İmar Kanununun 5’inci maddesinde verilen tanıma göre Mekânsal Strateji Planı; ekonomik, sosyal politikalar ve çevre politikaları ile stratejilerini mekânla ilişkilendirerek fiziki gelişmeyi ve sektörel kararları yönlendiren, ülke bütününde ve gerekli görülen bölgelerde hazırlanan, raporu ile bütün olan plandır.

3194 sayılı İmar Kanununun 5’inci maddesinde verilen tanıma göre Mücavir Alan; imar mevzuatı bakımından belediyelerin kontrol ve mesuliyeti altına verilmiş olan alanlardır.

Bir arazinin parsellere ayırma işlemine ifraz denir.

Bitişik durumda olan arsaların birleştirilmesi işlemine denir.

3194 sayılı İmar Kanununun 18’inci maddesine göre belediyeler veya valiliklerce düzenlemeye tabi tutulan arazi ve arsaların dağıtımı sırasında bunların yüzölçümlerinden yeteri kadar saha, düzenleme alanındaki nüfusun kentsel faaliyetlerini sürdürebilmeleri için gerekli olan umumi hizmet alanlarının tesis edilmesi ve düzenleme dolayısıyla meydana gelen değer artışları karşılığında "düzenleme ortaklık payı" olarak düşülebilir. Bu oran arsanın yüz ölçümünün %45 ‘ini geçmeyecek kadar düzenlenebilir. Bu duruma Düzenleme Ortaklı Payı (DOP) Kesintisi denmektedir.

3194 sayılı İmar Kanununun 30’uncu maddesine göre, Yapı tamamen bittiği takdirde tamamının, kısmen kullanılması mümkün kısımları tamamlandığı takdirde bu kısımlarının kullanılabilmesi için verilen belgeye Yapı Kullanma İzni Belgesi (İskân) denir. Yapı Kullanma İzni (İskân) belgesini almak için inşaat ruhsatını veren belediye veya valilik bürolarına gerekli evraklarla birlikte başvuru yapılarak iskân alınabilmektedir. Belediye veya valilikler Yapı Kullanma İzni (İskân) başvurusuna 30 gün içerisinde cevap vermediği takdirde Yapı Kullanma İzni (İskân) verilmiş sayılmaktadır. Bu da zımni kabul işlemidir.

Ruhsatsız bir şekilde veya imara aykırı bir şekilde yapılan yapının henüz inşaat devam ettiği sırada bu aykırılıkların tespit edilmesi halinde inşaatın devam etmemesi için verilen karara durdurma denmektedir. Yıkım kararı ise hem inşaat aşamasında olan ve hakkında durdurma kararı verilmiş olan yapılar ile ruhsatsız ve imara aykırı olarak yapılmış yapılar ile yıkılacak derecede tehlikeli yapıların yıkılması için alınan karardır.

3194 sayılı İmar Kanununun 42’nci maddesi hükmünde belirtilen ve imar mevzuatına aykırılık teşkil eden fiil ve hallerin tespit edildiği tarihten itibaren on iş günü içinde ilgili idare encümenince sorumlular hakkında, üstlenilen her bir sorumluluk için ayrı ayrı olarak idari para cezaları verilebilir. İdari para cezası verilmesini gerektirir haller şunlardır;  “a) Bakanlıkça belirlenen yapı sınıflarına ve gruplarına göre yapının inşaat alanı üzerinden hesaplanmak üzere, mevzuata aykırılığın her bir metrekaresi için; 1) I. sınıf A grubu yapılara üç, B grubu yapılara beş Türk Lirası, 2) II. sınıf A grubu yapılara sekiz, B grubu yapılara onbir Türk Lirası, 3) III. sınıf A grubu yapılara onsekiz, B grubu yapılara yirmi Türk Lirası, 4) IV. sınıf A grubu yapılara yirmiüç, B grubu yapılara yirmibeş, C grubu yapılara otuzbir Türk Lirası, 5) V. sınıf A grubu yapılara otuzsekiz, B grubu yapılara kırkaltı, C grubu yapılara elliiki, D grubu yapılara altmışüç Türk Lirası, İdari para cezası verilir. Bu miktarlar her takvim yılı başından geçerli olmak üzere o yıl için 4/1/1961 tarihli ve 213 sayılı Vergi Usul Kanununun mükerrer 298 inci maddesi hükümleri uyarınca tespit ve ilan edilen yeniden değerleme oranında bir Türk Lirasının küsuru da dikkate alınmak suretiyle artırılarak uygulanır b) Mevzuata aykırılığı yapı inşaat alanı üzerinden hesaplanması mümkün olmayan, yapının cephelerini ve diğer yapı elemanlarını değiştiren veya yapı malzemesi için öngörülen gereklere aykırı bulunan uygulamalar için, Bakanlıkça yayımlanan ve aykırılığa konu imalatın tespiti tarihinde yürürlükte bulunan birim fiyat listesine göre ilgili idarece belirlenen bedelin %20’si kadar idari para cezası verilir. c) (a) ve (b) bentlerine göre cezalandırmayı gerektiren aykırılığa konu yapı; 1) Hisseli parselde diğer maliklerin muvafakati alınmaksızın yapılmış ise cezanın %30’u, 2) Kamuya veya başkasına ait bir parselde yapılmış ise cezanın %40’ı, 3) Uygulama imar planında veya parselasyon planında “Kamu Tesisi Alanı veya Umumî Hizmet Alanı” olarak belirlenmiş bir alanda yapılmış ise cezanın %60’ı, 4) Mevcut haliyle veya öngörülen bir afet tehlikesi karşısında can ve mal emniyetini tehdit ediyor ise cezanın %100’ü, 5) Uygulama imar planı bulunan bir alanda yapılmış ise cezanın %20’si, 6) Yapılaşmaya yasaklanmış bir alanda yapılmış ise cezanın %80’i, 7) Özel kanunlar ile belirlenmiş özel imar rejimine tabi bir alanda yapılmış ise cezanın %50’si, 8) Ruhsatsız ise cezanın %180’i, 9) Ruhsatı hükümsüz hale gelmesine rağmen inşaatı sürdürülüyor ise cezanın %50’si, 10) Yapı kullanma izin belgesi alınmış olmakla birlikte, ruhsat alınmaksızın yeni inşaî faaliyete konu ise cezanın %100’ü, 11) İnşaî faaliyetleri tamamlanmış ve kullanılmıyor ise cezanın %10’u, 12) İnşaî faaliyetleri tamamlanmış ve kullanılıyor ise cezanın %20’si,13) Çevre ve görüntü kirliliğine sebebiyet veriyor ise cezanın %20’si”

Belediye tarafından verilen durdurma ve yıkım kararlarına karşı belediye nezdinde itiraz edilmesi zorunlu olmayıp doğrudan Yetkili İdare Mahkemesinde dava açılabilmektedir. Burada idari dava açma süreci işletilecek olup, durdurma ve yıkım kararının tebliğinden ya da kapıya yapıştırılmasından itibaren 60 gün içerisinde davanın yürütmenin durdurulması talepli açılması gerekmektedir. Ancak bu süreçte olası hak kayıplarının önlenmesi ve telafisi imkânsız zararların önüne geçilmesi ve profesyonel hukuki destek almak için İmar Hukukunda Uzman Avukat Erol Çağatay Demirtaş ile iletişime geçebilirsiniz.

İdari para cezalarına karşı da belediyeye itiraz süreci zorunlu olmayıp yine yıkım kararlarında olduğu gibi 60 gün içerisinde yetkili idare mahkemesi nezdinde dava açılması gerekmektedir.

Yukarıda açıkladığımız çerçevede İmar Hukukunun alanına giren, durdurma kararına karşı iptal davası, yıkım kararına karşı iptal davası, idari para cezasına karşı iptal davası ile bu süreçlerin yürütülmesi hususunda münhasıran çalışan avukatlara imar avukatı denir.

Müvekkillerimiz kendi davaları için en iyi imar davası avukatlarına ulaşmak istemektedirler. En iyi imar davası avukatını bulmak için, öncelikle münhasıran bu alanda ilgilenen ve idare hukukunda uzmanlığı olan avukatların tercih edilmesi gerekmektedir. Bu doğrultuda avukatın bakmış olduğu davaların büyük çoğunluğunun idari dava olmasına dikkat edilmelidir. Detaylı bilgi için Ankara imar konusunda uzman avukatlardan oluşan Hukuk Büromuzla iletişime geçebilirsiniz.

Avukat Erol Çağatay DEMİRTAŞ, İmar Davalarına ilişkin her türlü konuda Hukuki Danışmanlık ve Avukatlık Hizmeti vermektedir. Danışmanlık Hizmeti her türlü iletişim aracı üzerinden sağlanmakta olup Telefon, Online (Facetime, Zoom, Microsoft Teams vb.) ve Yazılı (Whatsapp, Bip vb.) danışmanlık hizmeti vermektedir.

İdare Mahkemelerinde açılacak İptal ve Tam Yargı Davalarında dava harç ve masrafları her yıl Adalet Bakanlığınca belirlenip Resmî Gazete’de yayımlanmaktadır. İdari Davalarda Hukuki Danışmanlık ve Avukatlık Ücretleri ise genel olarak avukatlar tarafından işin türü ve mahiyetine göre belirlenmektedir.